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  • C. R. Campins Abogado

DESAHUCIO

DESAHUCIO


El juicio de desahucio es un procedimiento judicial que tiene por objeto la recuperación de una finca.


El juicio de desahucio es un proceso especial y sumario que pretende que el dueño (o poseedor con título, por ejemplo, usufructuario) de una finca pueda recuperarla. Existen varios tipos de desahucio. El más común es el desahucio producto de un arrendamiento, pero también tenemos el desahucio precario (aquel que mantiene la posesión por mera tolerancia del dueño y sin pagar renta) y, el desahucio de ocupas, con ciertas particularidades propias.

En cuanto al desahucio que tiene su origen en un contrato de arrendamiento, puede ser por:

- Falta de pago de la renta o de cantidades asimiladas a la misma (recibos de la comunidad de propietarios, IBI , recibos por suministros, etc.),

- Que el contrato ha terminado el plazo de duración establecido de arrendamiento y el inquilino no entrega el inmueble.

- Por incumplimientos esenciales establecidos en el contrato.


En cada uno de los casos, hay que analizar muy bien las circunstancias de cada caso, para plantear una demanda o una defensa conforme a derecho.


¿Dónde se regula el juicio de desahucio?

La Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC

Las dos últimas reformas importantes en esta materia han sido:

1.- La Ley 42/2015 de 5 de octubre de la Ley de Enjuiciamiento Civil (en vigor a partir del 7.10.2015).

2.- Las distintas reformas producidas en la Ley de Arrendamientos Urbanos, la última de ellas mediante el Real Decreto-Ley 7/2019 de 1 de marzo (en vigor el 6.03.2019).


El juicio de desahucio por falta de pago de la renta o de las cantidades asimiladas a ésta.


En el juicio de desahucio por falta de pago de la renta o de aquellas cantidades asimiladas, el dueño o arrendador puede:

a) Solicitar del Juzgado la recuperación de la vivienda o local de negocio, es decir, que le entreguen el inmueble.

b) O también puede junto con la recuperación de la finca, reclamar además el importe de las rentas y cantidades adeudadas.


El arrendador será quién elija una u otra acción.

La demanda de desahucio que se hace al Juzgado en ambos casos es la misma, se alega que el inquilino no ha cumplido con su obligación de pago de la renta u otras cantidades debidas (suministros) y por tanto interesa la recuperación de la finca, si bien, puede reclamar además el importe de las rentas o cantidades debidas impagadas.

Cómo lo único que ha de discutirse en el juicio de desahucio por falta de pago de la renta o cantidades asimiladas, es si se debe o no el importe que manifiesta el demandante que no se le ha pagado, de modo que tras el requerimiento judicial, si NO SE FORMULA OPOSICION en el plazo de 10 días, se da por terminado el procedimiento sin necesidad de celebrar juicio alguno.

Es decir, si el inquilino que ha sido demandado no se opone a la petición del arrendador, directamente se procederá a la ejecución del lanzamiento que ya se señaló cuando el Juzgado le dio traslado de la demanda al arrendatario.

Cuando se reclame también el importe de las rentas adeudadas y el demandado no se oponga en esos 10 días, se procederá a la ejecución (artículo 440.3 LEC).


Muy importante en este caso, haber realizado un requerimiento de pago fehaciente al inquilino con 30 días de antelación a la interposición de la demanda. De esta manera, el inquilino no podrá enervar la acción del desahucio.


El juicio de desahucio por terminación del contrato.

Cuando se acude al juicio de desahucio porque ha terminado la duración del contrato se le dará traslado de la demanda al demandado para que la conteste por escrito en el plazo de diez días, celebrándose la «vista del juicio» si las dos partes o una sola de ellas lo solicita (artículo 438 de la LEC).


Existen muchas particularidades en el juicio de desahucio, como puede ser la posibilidad del inquilino de enervar del desahucio, la solicitud del demandante de proceder al lanzamiento de forma inmediata, la cuantía de la demanda y por consiguiente las costas del procedimiento, la posibilidad de perdonar las deudas o parte de ellas si el inquilino deja el inmueble una vez recibe la demanda, …..


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